Mieszkania drożeją. Jednak pensje wzrosły o 19%

Może wydawać się dziwne, że ceny mieszkań zauważalnie rosną, a deweloperzy wciąż chwalą się rekordową sprzedażą. Częściowym rozwiązaniem tej zagadki są niskie stopy procentowe. Z jednej strony powodują one, że inwestorom dużo bardziej opłaca się zakup mieszkania i czerpanie zysków z jego wynajmu, niż wpłacenie pieniędzy np. na lokatę bankową. Z drugiej strony, niskie stopy procentowe sprawiły, że kredyty hipoteczne staniały.

Najniższe ceny mieszkań w ostatnich latach zanotowane zostały na początku 2013 r. Wtedy jednak średnie oprocentowanie kredytu (z 10 proc. wkładem własnym) wynosiło aż 5,7 proc. Obecnie jest to tylko 4,11 proc. To powoduje, że choć mieszkanie jest droższe, to rata kredytu zaciągniętego na jego zakup jest w większości przypadków niższa (w 14 z 17 analizowanych miast).

Wynagrodzenia wzrosły aż o 19 procent
W dwóch miastach – Gdyni i Wrocławiu – ceny nowych mieszkań wzrosły tak mocno (o ponad 50 000 zł), że rata jest obecnie zbliżona do tej z 2013 r. Największe zwyżki zaobserwowaliśmy natomiast w Gdańsku. Nowy lokal o powierzchni 55 m2 zdrożał tam aż o 66 476 zł. To spowodowało, że mimo niższego oprocentowania, rata jest wyższa o 76 zł. Trzeba jednak dodać, że i tak łatwiej jest dziś kupić tam mieszkanie niż w 2013 r., gdyż zdecydowanie lepiej zarabiamy. Według GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w omawianym okresie o 19 proc. To powoduje, że nawet jeśli rata wzrosła, to i tak wydajemy na nią mniejszą część dochodu niż w 4 lata temu.

Dla przykładu przyjmijmy, że nowe mieszkanie o przeciętnej powierzchni (55 m2) w Gdańsku chcą kupić małżonkowie. Oboje pracują i zarabiają pensję równą medianie[1] wynagrodzeń w Polsce. Obecnie ich łączny dochód netto wynosi więc 5 108 zł. Oznacza to, że na ratę wydadzą 34 proc. dochodu. Dla porównania, w 2013 r. ich rata byłaby o 76 zł niższa. Mimo to byliby w gorszej sytuacji, gdyż na jej opłacenie wydawaliby 38 proc. dochodu – wtedy zarabiali bowiem 4 304 zł. Obecnie zakup mieszkania jest więc dla nich mniejszym obciążeniem.

Znacznie częściej stać nas na mieszkanie
Ze spadkiem udziału raty w dochodzie mamy do czynienia we wszystkich 17 analizowanych miastach. Największe znaczenie ma to jednak dla mieszkańców Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni. W 2013 r. udział raty w stosunku do dochodu przekraczał tam bowiem 40 proc. To bardzo wysoki poziom, który powoduje, że część banków odmówiłaby im udzielenia kredytu na nasze przykładowe mieszkanie. Aby je kupić musieliby zdecydować się na mniejszy metraż. Obecnie ten stosunek we wszystkich analizowanych miastach jest niższy niż 40 proc. Nawet w Warszawie jest minimalnie poniżej tego progu.

Jak zmieniła się dostępność mieszkań od I kw. 2013 r.

Jak zmieniły się ceny transakcyjne nowych mieszkań

cz.info.pl; źródło: Informacja prasowa

Przypisy:
[1] GUS bardzo rzadko publikuje informację ile wynosi mediana wynagrodzeń. Zwykle jest ona równa ok. 80% średniej pensji więc taką wartość przyjęliśmy do wyliczeń.